maandag 11 februari 2013

Voorspelling 2013: de revival van de woonzorgzone

Door Sandy van Marrewijk

iStockphoto
Jaarwisselingen zijn altijd stof voor terugblikken, vooruitblikken en voorspellen. Terugblikken hebben we eind 2012 al genoeg gedaan, ik kijk liever vooruit. Ik voorspel voor 2013 de terugkeer van de woonzorgzone. Dit gedachtegoed is bittere noodzaak om in de nabije toekomst de golf aan mensen die in meer of mindere mate zorg nodig hebben op een fatsoenlijke manier te kunnen huisvesten. Nieuwbouw wordt de komende jaren schaars. We zullen veel slimmer onze bestaande voorraad moeten benutten. Rondom die locaties waar het in potentie het beste wonen is voor mensen met een zorgvraag moeten partijen als gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen hun krachten bundelen. Alle partijen kunnen op deze manier geld besparen. Op 1 voorwaarde, laten we met elkaar wel een nieuwe naam bedenken voor de sleets geraakte term woonzorgzone.

Zorgvastgoed een groeimarkt?
Begin december verscheen een rapport van het EIB over zorgvastgoed ‘Bouwen voor de zorg’. Conclusie uit dit onderzoek: Er is grote behoefte aan investeringen in zorgvastgoed. Vanwege enerzijds de vergrijzing en anderzijds de vervangingsvraag van verouderde verzorgings- en verpleeghuizen uit de jaren ’70 en ’80. Ongeveer tegelijkertijd verscheen een onderzoek van de ANBO waaruit bleek dat er nog altijd een groot tekort is aan seniorenwoningen. Het huisvesten van mensen die in meer of mindere mate zorg nodig hebben klinkt dus als een groeimarkt. Dat moet toch als muziek in de oren klinken bij een kwakkelende bouwsector? In de praktijk is het echter de vraag wie dit vastgoed nog wil en kan realiseren?

Veranderingen voor zorgorganisaties
Er zijn een aantal ontwikkelingen gaande omtrent ‘wonen en zorg’ die ervoor zorgen dat partijen terughoudend zijn. De financiering van zorgvastgoed is veranderd. Investeren in zorgvastgoed is risicovoller geworden. Inkomsten worden in toenemende mate productieafhankelijk gemaakt (de zogenaamde Normatieve Huisvestingscomponent als onderdeel van de zorgzwaartepakketten). Simpel gezegd, geen cliënt betekent geen inkomsten. Klinkt logisch voor het bedrijfsleven, maar is nieuw voor zorgorganisaties. Daarnaast is het aantal plaatsen in verzorgings- en verpleeghuizen sterk gedaald, hoewel het aantal ouderen sterk is toegenomen. De vraag verandert namelijk ook, mede ingegeven door het beleid van de overheid. Mensen blijven zo lang mogelijk zelfstandig wonen en gaan pas naar een verzorgings- of verpleeghuis wanneer het echt niet anders kan.

Scheiden wonen zorg
Deze zogenaamde extramuralisering krijgt vanaf dit jaar een extra impuls met de introductie van het scheiden van wonen en zorg. Het principe van het scheiden van wonen en zorg is dat een cliënt alleen nog maar de kosten vergoed krijgt voor de zorg, en zelf betaalt voor het wonen in de vorm van huur of koop. Dit is 1 januari 2013 gestart voor de lagere zorgzwaartepakketten (ZZP1+2). En wordt geleidelijk aan uitgebreid naar de hogere ZZP’s (ZZP3 in 2014, ZZP4 in 2016, ZZP 5 in ???). Men kan nog wel terecht in een verzorgings- of verpleeghuis, maar moet huur gaan betalen. Men vreest leegstand in met name verouderde verzorgingshuizen, doordat mensen ervoor zullen kiezen in de huidige woning te blijven.

Het sluitend krijgen van een businesscase voor zorgvastgoed met al die verschillende onzekere geldstromen (nacalculatie, normatieve huisvestingscomponent en huurinkomsten) vraagt goede en creatieve rekenmeesters. Banken zijn terughoudender geworden. Net als andere sectoren heeft ook de zorg last van de verminderde uitleencapaciteit van banken.

Woningcorporaties
Voorheen vonden zorginstellingen in woningcorporaties goede partners voor het bouwen van zorgvastgoed. Vanuit de regelgeving worden corporaties ook geacht een bijdrage te leveren op het terrein van wonen en zorg. In het recente verleden hebben veel corporaties zorgvastgoed gebouwd voor zorginstellingen. Met als gevolg dat veel corporaties verzorgingshuizen, verpleeghuizen, woonzorgcomplexen of aanverwant vastgoed in eigendom hebben en verhuren aan zorginstellingen. Corporaties die dit slim hebben gedaan, hebben hier de afgelopen jaren goed aan verdiend, dat moet gezegd worden. Maar ook voor corporaties is deze tak van sport nu dus een stuk risicovoller geworden.

Dat verhoogde risico en de verslechterde financiële positie van corporaties maakt dat corporaties zeer terughoudend zijn geworden in het zorgvastgoed. En zitten nu vaak ook in hun maag met verouderde verzorgingshuizen waarvan zorginstellingen straks de huur wellicht niet meer kunnen opbrengen. Niet bevorderlijk voor een goede samenwerkingsrelatie. Naast het zorgvastgoed hebben corporaties de afgelopen jaren ook veel geïnvesteerd in voor senioren geschikte woningen. Nu door veel bouwplannen een streep gaat, neemt ook het aanbod van dit type woning maar mondjesmaat toe.

Beleggers
Is vastgoed voor mensen die zorg nodig hebben dan een interessante markt voor beleggers? Slechts een enkele belegger zoals Syntus Achmea heeft de weg naar deze markt gevonden. Zij willen rendement maken en dat is nu juist het probleem.

Bestaande voorraad beter benutten
Enerzijds is er dus sprake van een steeds groter wordend tekort aan huisvesting voor mensen met een zorgvraag, anderzijds zijn er steeds minder partijen die dit type huisvesting wil en kan realiseren. Maar hoe zit het met de bestaande bouw? Kunnen we de bestaande voorraad niet veel beter benutten bij het huisvesten van mensen met een zorgvraag? Hoe maken we de bestaande voorraad dusdanig geschikt dat mensen er ook wanneer ze in meer of mindere mate zorg nodig hebben kunnen wonen? Dat betekent een toegankelijke woning, maar nog belangrijker, nabijheid van zorg, voorzieningen en welzijn. Sommige locaties zijn hiervoor meer geschikt dan anderen. Gemeenten moeten samen met woningcorporaties en zorginstellingen op zoek gaan naar die locaties waar het in potentie het beste wonen is voor mensen met een zorgvraag, en rondom deze locaties het aanbod optimaliseren.

Alle partijen kunnen op deze manier geld besparen, de zorg doordat cliënten geclusterd wonen, gemeenten op kosten voor voorzieningen uit de Wet maatschappelijke ondersteuning en woningcorporaties op beheerkosten (mensen met een zorgvraag vragen vaak extra aandacht, kans op ongelukken is groter, verwaarlozing van de woning wanneer er geen goede begeleiding is etc.). De tegenovergestelde beweging dreigt te gebeuren. Iedereen trekt zich terug op zijn eigen eiland, waardoor de medemens die zorg nodig heeft de dupe wordt. Dat is niet nodig als de schaarse middelen die er nog zijn veel gerichter en gezamenlijk worden ingezet.

Noodzaak is hoger
Dit denken en dit concept is niet nieuw. Het lag ook ten grondslag aan de gedachte achter de woonzorgzones en woonservicegebieden. Van deze term krijgen sommige mensen pukkeltjes. Veel van de initiatieven tot deze gebieden zijn immers gestrand in oeverloze overlegstructuren, te hoge ambities, goede intenties maar geen actie, te weinig noodzaak en te weinig commitment. Tijden zijn echter veranderd. De noodzaak is nu veel hoger dan 10 jaar geleden. Laten we ook leren van de fouten van toen. Een daarvan is het betrekken van niet teveel partijen, het aanwijzen van overzichtelijke gebieden, oftewel gerichter en selectiever zijn. En niet op de laatste plaats het betrekken van de doelgroep zelf. Dat betekent ook accepteren dat het op sommige plekken beter is om te wonen als je zorgbehoevend wordt dan op andere plekken. En als we op deze locaties dan toch nog iets aan nieuwbouw mogelijk kunnen maken, zou dat helemaal mooi zijn, ook voor de kwakkelende bouwsector.

Nieuwe naam?
Deze ontwikkeling is toe aan een nieuwe naam, de term woonservicezone is sleets geraakt, is teveel besmet. De ‘verzorgde woonomgeving’ , de ‘zorggeschikte leefomgeving’, de …………? Lezer van dit blog, heeft u nog een goede suggestie?

Meer informatie:

Sandy van Marrewijk is bedrijfskundige, en vanuit verschillende rollen zo’n 10 jaar werkzaam voor en bij woningcorporaties. Onder andere als adviseur bij Twynstra Gudde. Nu werkt zij als strategisch adviseur bij woningcorporatie Vidomes. Vidomes bezit 18.000 woningen in Delft, Rijswijk, Zoetermeer en Leidschendam-Voorburg. Zij ontwikkelt en implementeert nieuwe organisatiestrategieën en visies.